A pesar de su desconocimiento por parte de muchos, la permuta inmobiliaria es una operación que ha gozado en los últimos años de una considerable aceptación en el sector de la construcción en particular e inmobiliario en general, sobre todo desde el inicio de la última burbuja inmobiliaria allá por el 2008.
Tradicionalmente la permuta se llevaba a cabo especialmente en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía al constructor a cambio de viviendas tras la construcción. De esta forma, el propietario del solar no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar la inversión. En contrapartida, el empresario recibe un terreno sin la necesidad inicial de desembolsar una cantidad de dinero por él para levantar una nueva edificación.
La permuta inmobiliaria no es más que un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico y en el que dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad. En este sentido, si acudimos al diccionario de la Real Academia Española la permuta es; “un intercambio de una cosa por otra sin mediación de dinero, salvo excepciones”. A través de un contrato de permuta de bienes es posible por tanto intercambiar inmuebles, coches, barcos u otros bienes.
Si entendemos la permuta como un pacto jurídico con efectos legales, diremos que cada una de las partes está obligada a dar alguna cosa para recibir otra a cambio. En este sentido, nuestro Código Civil hace referencia al contrato de permuta dentro del Libro IV (Título V) y en su artículo 1.538 la define como:
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Por definición, la permuta inmobiliaria consistirá en el trueque de propiedades que tengan el mismo valor, no obstante, cuando esto no ocurra, una de las partes podrá compensar a la otra mediante una aportación económica. Esta circunstancia puede dar lugar a conflicto puesto que se corre el riesgo de confundir la permuta inmobiliaria con una operación de compraventa. Para evitar este problema, los contratantes han de incluir en el contrato, la intención manifiesta de estar pactando una permuta tal y como señala el artículo 1.446 del Código Civil. En este sentido, el citado precepto indica que en caso de no pactarse nada se entenderá que el contrato es una permuta siempre que el valor de la cosa sea superior a la parte abonada con dinero. En caso contrario, se considerará a todos los efectos una compraventa.
Ventajas del contrato de permuta inmobiliaria.
Por lo que respecta a las ventajas de este tipo de operación como alternativa a la compraventa tradicional hemos de hacer referencia a que las mismas suelen ir ligadas en gran parte con las necesidades específicas de los que las llevan a cabo.
Podemos imaginarnos, por ejemplo, aquellas personas mayores que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas. Para ellas, podría ser interesante la posibilidad de permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico, o más cerca de la asistencia sanitaria que necesitan, etc.
Otro ejemplo nos lo arroja, por ejemplo, las circunstancias que generan la propia ley de la oferta y la demanda. Si nos encontramos en periodos económicos en los que hay demasiada oferta y poca demanda (como en épocas de recesión económica) e intentamos vender nuestra vivienda sin éxito (no podemos hacer frente a su pago, p.e.) se nos puede plantear la alternativa de la permuta inmobiliaria, y cambiar nuestra vivienda por otra más pequeña, más asequible, ganando así tiempo y dinero.
Otro ejemplo sería la pareja joven que acaba de tener un hijo (o dos) y se encuentra con la falta de espacio en ese piso que compraron apenas unos años atrás. En lugar de intentar una venta apresurada para poder adquirir otra vivienda más grande, se podrían plantear la alternativa de permutar su vivienda y compensar económicamente al propietario de la vivienda más grande.
Un ejemplo más que en la actualidad está ganando presencia, es la permuta de viviendas por otras más cercanas a la costa, o con mayor interés turístico. El alquiler turístico compite a día de hoy con el denominado alquiler de larga temporada pues supone una rentabilidad infinitamente mayor en periodos de tiempo mucho más reducidos. Por ello, esta alternativa puede resultar interesante a propietarios que tienen viviendas en zonas más céntricas o interiores y cuyo objetivo es adquirir una vivienda a la que poder sacarle un rendimiento económico o simplemente disfrutar en vacaciones.
Nótese que la relación de situaciones en las que puede antojarse interesante la permuta inmobiliaria no es numerus clausus, al contrario, caben tantos escenarios como personas puedan verse en situación de necesidad o cambio de circunstancias personales o profesionales.
Sin perjuicio de lo interesante que llegado el momento puede ser esta figura, la misma no está exenta de peligros, pues cualquier error de redacción en el contrato de permuta puede salir muy caro. Es por ello por lo que se antoja imperiosa la necesidad de contar con un asesoramiento legal adecuado que nos guíe y nos proporcione la tranquilidad y seguridad necesarias con la que hacer frente a este tipo de operaciones.
Tipos de permuta inmobiliaria.
En una escala básica podríamos hacer una doble distinción en función de si en la permuta media además dinero de por medio. Serán permutas directas aquellas en las que se intercambia un bien por otro. Serán permutas mixtas, aquellas en las que el intercambio se lleva a cabo mediando además una entrega de dinero en compensación con la diferencia del valor de los inmuebles.
Si atendemos a un nivel contable, existe la permuta comercial, que es la que se da cuando una empresa da uno o varios pisos al propietario de un terreno siendo uno y otro producto de distinta naturaleza para el empresario. En esta operación los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difieren de los del activo entregado. Es por ello que el valor de dichos flujos (después de impuestos) se ve modificado a causa de la operación. Será permuta no comercial cuando los activos sí son de la misma naturaleza y uso (entendemos para la empresa). Los flujos de efectivo generados por el nuevo activo en este caso son casi idénticos a los originados por el antiguo.
¿Se pueden permutar inmuebles cuando estén gravados con hipotecas?
Pese a no ser la práctica habitual, sí que es posible la permuta de inmuebles que estén gravados con hipoteca. En este sentido, habrá que tener en cuenta:
- Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca, en este sentido, el nuevo propietario podrá realizar una novación hipotecaria o incluso solicitar una nueva.
- Si ambas fincas se encuentran hipotecadas, ambas partes se subrogarán respectivamente en la hipoteca pudiendo en el mismo sentido, novarlas, ampliarlas o solicitar una nueva.
En este caso, contar con un asesoramiento previo resulta aún más importante si cabe, pues será fundamental para el hecho de que existan cargas, la valoración que de las mismas se hace, para de esta forma valorar correctamente la permuta y evitar así perjuicios económicos para alguna de las partes.
¿Cuáles son los impuestos y los gastos asociados a la permuta?
En primer lugar, será imprescindible saber si el o los inmuebles están gravados con hipoteca, para el caso de que así sea, nos encontraremos los siguientes gastos:
- Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una operación entre dos particulares, el contrato estará exento de IVA.
- Plusvalía Municipal.
- La ganancia o pérdida patrimonial habrá de ser declarada en el IRPF. En este sentido, la base sobre la que se aplica este impuesto es la diferencia entre el valor de adquisición del bien permutado y el valor que se toma tras la permuta.
- Por último, se deberán atender además a los gastos de novación, cancelación, o suscripción de nueva hipoteca si fuera el caso.
- Si se produce una permuta de terreno para edificar, deberá pagarse el IVA correspondiente a la entrega del solar.
Como hemos venido exponiendo, la permuta inmobiliaria es una alternativa, en ocasiones muy interesante, para adquirir de forma segura una vivienda sin necesidad de esperar a vender ésta y sin tener que acudir a solicitar financiación. Ahora bien, el goce de esta seguridad debe venir rodeado de la adopción de ciertas cautelas, dada la complejidad de este tipo de contrato y la necesidad de regular con todo lujo de detalles todas las condiciones contractuales.
La necesidad de asistencia jurídica a la hora de llevar a cabo este tipo de operaciones se ha visto incrementada a raíz del aumento en el uso de las nuevas tecnologías pues las mismas han contribuido enormemente al desarrollo de este tipo de operaciones inmobiliarias. No es difícil encontrar en internet multitud de páginas webs y blogs dedicados en exclusiva a ofrecer estos trueques inmobiliarios no siempre en las mejores condiciones.
Sirva este artículo para advertir que se deben tomar en consideración determinadas precauciones o cautelas antes de decidirse por iniciar una operación inmobiliaria de este tipo. Aunque nuestra necesidad se nos antoje imperante y pensemos que la única solución posible es la adquisición de una vivienda de inferior valor a través de la permuta inmobiliaria hemos de tener siempre la determinación de no tomar esta decisión por nosotros mismos y contar con la asistencia de un profesional que vele por nuestros intereses.
