Artículos de interés¿Qué es el DAFO? Declaración de asimilado fuera de ordenación

Alguna vez habrás escuchado o visto estas siglas , pero, ¿sabes realmente qué significan? En este post vamos a arrojar algo de luz sobre un tema cada vez más común como es el de las edificaciones construidas en suelo rústico (en muchos casos viviendas de recreo) con más de seis años sobre las que cada vez más es exigida esta declaración por parte de los Ayuntamientos.

DAFO: Declaración de asimilado fuera de ordenación.

El régimen “asimilado fuera de ordenación” se establece para construcciones, instalaciones y edificaciones realizadas al margen de la legalidad urbanística, sobre las que no sea posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni restablecimiento del orden jurídico perturbado, pero ¿dónde viene regulado esto?

El Decreto 550/2022 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece en su artículo 404.1 qué debemos entender por “asimilado fuera de ordenación”:

“Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea el uso al que se destinan, respecto de las cuales no sea posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística por haber transcurrido el plazo para su ejercicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 153.1 de la Ley, se encuentra en situación de asimilado fuera de ordenación.”

El mismo artículo en su apartado 2º hace referencia a lo que se considera “edificación irregular”, entendiéndose como edificación irregular, “toda construcción, obra, infraestructura o instalación realizada sin el título urbanístico habilitante preceptivo o que contando con el mismo se haya realizado contraviniendo sus condiciones.”

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) establece en el artículo 153.1, que las medidas para el restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos o usos estén en curso de ejecución y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación. Por ello a modo de resumen, el régimen de “asimilado fuera de ordenación” se establece para instalaciones, edificaciones y construcciones realizadas al margen de la legislación urbanística sobre las que no es posible adoptar las medidas de protección de la legalidad ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo de prescripción de seis años establecido en la Ley.

Una vez aclarado cuándo estamos ante un “asimilado fuera de ordenación” (AFO), hemos de hablar del DAFO. Un DAFO no es más que un certificado que otorga el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre la edificación en el que se contiene la información básica de la misma, su situación y sus condiciones.

Una vez esto, ¿qué debemos hacer para obtener la declaración de asimilado fuera de ordenación del Ayuntamiento? El propietario interesado en obtener este certificado/declaración deberá solicitarlo a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento (también puede llevarse a cabo de oficio por la Administración), bien personalmente, bien a través de abogado o asesoría. El artículo 405 establece cuáles son los requisitos para la obtención del mismo:

  • Que ha transcurrido el plazo de seis años para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística, conforme al art. 153.1 de la Ley.
  • Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina conforme a la normativa municipal.
  • Que no se encuentra en suelos afectados por procesos naturales o actividades antrópicas que generen riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la Administración para evitar dichos riesgos.

Cumplidos los requisitos, junto con la solicitud habrá de presentar un proyecto emitido por técnico competente en el que tras girar visita al inmueble y elaborar las correspondientes mediciones y comprobaciones, se incluirá la siguiente información de acuerdo con lo previsto en el artículo 406:

  • Identificación de la edificación. Datos catastrales y registrales o en su defecto localización georreferenciada.
  • Régimen del suelo, clase y categoría conforme al instrumento de ordenación vigente.
  • Identificación de los posibles riesgos de acuerdo con lo expuesto anteriormente.
  • Características de la edificación, superficie, estancias, alturas, tipología, etc…
  • Fecha de terminación de la construcción.
  • Certificado de que la misma reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
  • En el caso de que la construcción se encuentre en una parcelación urbanística, descripción de la parcela.
  • Identificación de posibles procedimientos penales, sancionadores o de restablecimiento de la legalidad urbanística vigentes que afecten a la construcción.

Una vez presentada la solicitud, se inicia un procedimiento en el que la Administración podrá recabar informe a los órganos y entidades administrativas gestoras de intereses públicos afectados al objeto de que puedan pronunciarse, sobre posibles afecciones a terrenos de dominio públicos, existencia de procedimientos sancionadores, riesgos naturales etc… Igualmente también podrá la administración requerir a los propietarios para que efectúen las obras necesarias con el fin de que la construcción cumpla las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, estableciendo un plazo para presentar el preceptivo proyecto técnico.

El procedimiento concluye con la resolución por parte del Ayuntamiento en la que se reconoce la situación de asimilado fuera de ordenación en el que se indicará de acuerdo con el artículo 409:

  • La identificación de la edificación.
  • El reconocimiento de haber transcurrido el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística.
  • El reconocimiento de que la edificación cumple las condiciones de seguridad y salubridad.
  • El reconocimiento de que la edificación se encuentra en suelos no afectados por procesos naturales o actividades antrópicas que generen riesgos.
  • Los servicios básicos y de telecomunicaciones que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las condiciones del suministro.
  • Indicación expresa de la existencia o no de procedimientos penales, sancionadores o de protección de la legalidad urbanística.
  • Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo 410.

La tramitación del procedimiento se llevará a cabo en un plazo de seis meses, transcurrido el citado plazo sin haber recaído resolución expresa, la solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo, en el caso de que el procedimiento se iniciaría de oficio, supondría la caducidad del mismo.

Esta ley afecta también a declaraciones de obra nueva, por lo que también será necesario obtener el certificado DAFO en caso de haber ampliado la propiedad con una piscina, dormitorio, comedor, cuarto de baño, despensa o garaje.

¿Qué efectos tiene un DAFO?

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 410, la declaración de asimilado fuera de ordenación (DAFO) es un acto reglado que no supone su legalización.

El DAFO viene a reconocer la existencia de una edificación que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determinando así su aptitud física para su utilización, pero en ningún caso presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo. Con la obtención del DAFO podrán llevarse a cabo previa obtención de la preceptiva licencia, obras de conservación, reforma y adecuación, así como la implantación de usos y actividades que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

En ningún caso, se autorizarán usos y obras que supongan un incremento de la ocupación o del volumen edificado salvo que dichas actuaciones sean estrictamente necesarias para el cumplimiento de condiciones de seguridad en elementos auxiliares de la edificación ya existente.

Con la obtención del DAFO las construcciones en situación de asimilado fuera de ordenación, podrán optar por acceder a los suministros básicos de gas, agua y electricidad. En caso de que la edificación ya contara con los suministros sin la preceptiva autorización, podrán otorgar las mismas siempre que no se requieran más obras que las necesarias para la acometida a las redes existentes.

Estos efectos se entenderán sin perjuicio de lo que se acordare en el correspondiente instrumento de ordenación urbanística respecto del desarrollo, ordenación y destino de las edificaciones reconocidas en situación de asimilado fuera de ordenación. Finalmente, el DAFO se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en el folio de la finca objeto de dicha declaración.

Por último, respecto al coste, hemos de indicar que es un importe que puede variar considerablemente en función del tipo de propiedad y del Ayuntamiento de que se trate. Una cifra aproximada se encontraría entre los 3.500 – 6.000 €, importe que además también puede variar en función del área y el estado de la propiedad.

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