JurisprudenciaUna Juzgado de Barcelona rebaja el alquiler en un 50 % a un hostelero

Parece que fue ayer, pero pronto se cumplirá un año desde que el COVID irrumpió en nuestras vidas trayendo unas consecuencias cuya magnitud en aquel momento era inconcebible.

En el aspecto económico han sido muchos los negocios que se han visto afectados, lo que ha derivado en que la gran mayoría de ellos no puedan asumir los gastos que del mismo derivan, entre los que se encuentra (en la mayoría de los casos) un contrato de arrendamiento cuyo importe mensual acaba resultando imposible de abonar tras meses de inactividad, cierres y prohibiciones.

Ante esta delicada situación, ha habido muchos casos en los que se ha llegado a un acuerdo pacífico entre arrendador y arrendatario para disminuir la renta pactada, aplicar moratorias, etc. Pero no siempre es fácil alcanzar un acuerdo, pues si bien de un lado (como arrendatario) se encuentra una persona/empresario que no obtiene beneficios para abonar la renta; de otro se encuentra el propietario (arrendador) que en muchas ocasiones es también un autónomo cuya actividad depende de la renta percibida o bien un particular para el que la citada renta es su único sustento.

En relación a esta situación se ha pronunciado por primera vez el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona en su resolución 1/2021, de 8 de enero, cuyo fallo otorga la “rebus sic stantibus” y rebaja el alquiler en un 50 % a un hostelero, con carácter retroactivo desde abril de 2020. Esta cláusula se entiende inserta en todos los contratos (aunque no se haya pactado expresamente) y permite la modulación de su contenido ante unas circunstancias excepcionales que hayan sobrevenido tras la firma, que además eran imprevisibles en aquel momento y afectan de forma inequívoca a la finalidad y objeto del mismo.

El fallo judicial declara que se ha producido una «alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial».

Además dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora, considerando probado que el negocio ha sufrido una reducción en la facturación superior al 50% por las externalidades negativas de la crisis sanitaria del COVID-19, con costes superiores a los ingresos.

Sin embargo, como hemos adelantado, para llevar a cabo la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” hay que estar al supuesto concreto y a las circunstancias que lo conformen, y en ningún caso debemos entender que su aplicación es automática, ya que es necesario que tenga lugar una situación excepcional, sobrevenida e imprevisible en el momento de la firma del contrato, y que además provoque la merma o desaparición del fin que una de las partes (o las dos) pretendían con la suscripción del acuerdo. Asimismo, aun no concurriendo la desaparición del objeto del contrato, esta cláusula podría entrar en aplicación si su cumplimiento resultara especialmente perjudicial – provechoso para una de las partes.

Sentado lo anterior, debe quedar claro que no se trata de una herramienta legal para enriquecernos injustamente a costa del perjuicio de la otra parte, ni una excusa para evitar el pago de la renta pactada, sino de una forma de mantener indemne la naturaleza del contrato de arrendamiento, procurando un equilibrio de las obligaciones/derechos de ambas partes ante un cambio sustancial y sobrevenido de las circunstancias que operaban en el momento de la firma del mismo.

 

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