Más allá del impacto en la vida de decenas de miles de personas en todo el mundo, la pandemia del Covid-19 también ha asestado un duro golpe a la evolución de la economía española. A pesar de que el gobierno ha impulsado numerosos paquetes de medidas desde el inicio del estado de alarma (marzo 2020) para paliar la ralentización económica provocada por el virus, el impacto ha sido tal en nuestra economía que numerosos locales comerciales a pie de calle se han visto obligados a cerrar por las pérdidas sufridas a raíz de los sucesivos confinamientos y limitaciones impuestas.
Aunque en principio no está permitido vivir en un local comercial, existe la posibilidad de convertirlo en vivienda, realizando las modificaciones y los trámites requeridos por la normativa municipal aplicable a cada caso. Sin embargo, el proceso no es rápido (se puede prolongar hasta 18 meses) ni fácil, por lo que lo aconsejable es contar siempre con el asesoramiento de un profesional.
Para poder vivir en un local comercial es necesario conseguir la cédula de habitabilidad. Para ello, un Arquitecto deberá elaborar un proyecto de cambio de uso con las obras de adaptación necesarias, cumpliendo en todo caso con las condiciones de salubridad y accesibilidad exigidas. Ese informe deberá ser revisado por el Colegio de Arquitectos (con el pago de las tasas correspondientes). No podemos olvidar además, que en caso de comunidades de propietarios constituidas se necesitará la aprobación de los vecinos y superar una inspección por parte del personal del Ayuntamiento designado para tal cometido.
En líneas generales la conversión de un local comercial en vivienda es una ardua tarea (que no imposible) que consta de diferentes fases:
Primera Fase: Comprobaciones previas y análisis de situación.
Lo primero que ha de analizarse cuando se estudia la idea de convertir un local comercial en vivienda es conocer si existe una limitación de viviendas por hectárea en la zona donde se ubique el mismo (Ley del Suelo de 1976). Una vez superada esta salvedad, para el caso de que el local se ubique en comunidades de propietarios constituidas, es necesario comprobar los estatutos y verificar que el cambio de uso del local no venga expresamente prohibido en los mismos y que las obras que tenemos que realizar no afectan a elementos comunes de la finca.
Posteriormente, será necesario solicitar un Informe de Compatibilidad Urbanística que tendrá carácter vinculante. Una vez obtenido favorablemente, se deberá comprobar que el local podrá habilitarse con las condiciones técnicas mínimas que debe reunir una vivienda (estabilidad de la estructura del edificio, altura mínima, dimensiones exigidas, iluminación y ventilación, salida de humos, etc…)
Segunda Fase: Obtención de licencias y elaboración de proyectos.
En esta fase será necesario la elaboración de un proyecto de habilitación o cambio de uso de local a vivienda elaborado por un arquitecto y supervisado por el Colegio Oficial. En este proyecto se incluirán las obras a realizar para la conversión y la salvaguarda y mantenimiento de las condiciones técnicas de edificación. Por supuesto, se habrán de acompañar las correspondientes licencias municipales (obra, instalaciones, suministros, etc…)
Tercera Fase: Realización de Obras y acondicionamiento.
Llegados a este punto, previo inicio de la obra, se deberá colocar un cartel informativo de la misma. Es necesario seguir escrupulosamente las directrices y modificaciones marcadas en el Proyecto al que hacíamos referencia en la fase anterior, pues un desajuste entre lo proyectado y la obra real será motivo de denegación de la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento.
Cuarta Fase: Regularización jurídica.
Una vez que la reforma se ha acabado, se deberá acudir al Notario para firmar la Declaración de Obra nueva, ya como vivienda, e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad, con liquidación de los impuestos correspondientes.
Inscrita la Declaración de Obra nueva, se deberá solicitar el alta en la sede del catastro y solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación.
Como es lógico, la conversión de un local en vivienda únicamente es interesante para el propietario ya que el precio del suelo habitualmente es más barato. Sin embargo, también puede ser interesante desde un punto de vista inversionista pues si no lo necesita para vivir y quiere vender o alquilar la nueva construcción, el propietario podrá obtener un beneficio extra por haber comprado el suelo a precio de local y vender a precio de vivienda.
Como todo en esta vida se trata de hacer números, y como quiera que decía el dicho “cuando una puerta se cierra, otra nueva se abre” la crisis provocada por el coronavirus traerá un sinfín de oportunidades interesantes para aquellos que estén atentos en contraposición con la devastadora situación tanto económica como personal que dejará a numerosas familias.
