El planteamiento de esta cuestión es bastante frecuente y de ningún modo baladí, pues uno de los puntos fundamentales a conocer cuando intervenimos en una subasta es saber con precisión en qué momento exacto se puede dar por consumada la venta, es decir, cuál es el momento en el que el antiguo deudor deja de ser el propietario para pasar a serlo el adjudicatario (sea el mejor postor o el acreedor ejecutante).
Conocer este momento es esencial, pues ello determinará a quién corresponde el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la titularidad del inmueble.
En la figura de la compraventa no hay lugar a dudas: rige la teoría del título y el modo, es decir, además del título es necesario que se produzca la entrega de la cosa (artículos 609 y 1095 del Código Civil). No obstante, cuando la venta se eleva a escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega física de la cosa objeto del contrato.
Pero, ¿qué ocurre en el caso de la adquisición de bienes inmuebles mediante subasta? Si bien esta cuestión en tiempos pasados fue tratada desde puntos de vista diferentes, desde hace algunos años doctrina y jurisprudencia coinciden en considerar que la expedición por el Juzgado del decreto de adjudicación corresponde al título y la expedición del testimonio del citado decreto corresponde a la entrega de la cosa. Así lo consideró nuestro Tribunal Supremo en su Sentencia de 14 de julio de 2015:
“En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”.
No obstante lo anterior y como todos sabemos, desde 2015 han transcurrido cinco años, lapso de tiempo más que suficiente en Derecho para el surgimiento de nueva normativa que modifique la existente o bien reduzca su validez a cero. En concreto, el procedimiento hipotecario que se ha venido utilizando durante décadas como vía especial dentro del procedimiento ejecutivo para exigir el pago de una deuda garantizada con prenda o hipoteca, se ha visto especialmente afectado por la existencia de cláusulas abusivas dentro del título ejecutivo del que emanaba el procedimiento.
Si bien la opción del procedimiento hipotecario por parte del acreedor ejecutante ha predominado en el pasado por resultar para éste una vía más rápida para la satisfacción de su derecho, siempre ha sido un procedimiento más garantista para el deudor, lo que ha supuesto que éste pueda oponerse a la ejecución alegando la existencia de alguna cláusula que considere perjudicial a su derecho y que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible (art. 695.4 LEC).
Después de ríos y ríos de tinta en relación a determinar el momento límite del procedimiento en el que se puede apreciar la abusividad de determinadas cláusulas, nuestro Alto Tribunal concluyó en su Sentencia 463/19 de 11 de septiembre que dicho plazo abarcaba hasta el momento de la entrega de la posesión.
Y surge el inevitable interrogante en relación a las dos resoluciones mencionadas en este artículo: si hemos visto que la expedición del testimonio del decreto de adjudicación es el momento en el que debe entenderse producida la transmisión del bien, ¿qué ocurriría en un procedimiento en el que se ha expedido el testimonio del decreto de adjudicación, y se aprecia abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, acordándose el sobreseimiento del procedimiento antes de haberse entregado la posesión? ¿No estaríamos situando al adjudicatario (ya titular del inmueble y que ha inscrito incluso su título en el Registro) en una delicada posición de indefensión?
Sin duda ante una situación como la descrita convendría consultar a un profesional, ya que aunque confiemos en que nuestro ordenamiento jurídico está perfectamente articulado para brindar la máxima protección, de no contar con un buen asesoramiento puedes encontrarte en situaciones bastante complicadas que pueden llegar a costarte muchos quebraderos de cabeza.
